تخطى إلى المحتوى

73 % من الأردنيين يملكون مساكن

  • بواسطة
73 % من الأردنيين يملكون مساكن

الوكيل – ‬يعتبر‭ ‬متوسط‭ ‬سعر‭ ‬المتر‭ ‬المربع‭ ‬في‭ ‬العاصمة‭ ‬عمان‭ ‬هو‭ ‬الأقل‭ ‬مقارنة‭ ‬بالإمارات‭ ‬ولبنان‭ ‬والمغرب‭ ‬لشقة‭ ‬ذات‭ ‬مساحة‭ ‬120‭ ‬مترا‭ ‬مربعا‭.‬

وبحسب‭ ‬تقرير‭ ‬الاستقرار‭ ‬المالي‭ ‬الذي‭ ‬نشره‭ ‬البنك‭ ‬المركزي‭ ‬الأردني‭ ‬أول‭ ‬من‭ ‬أمس‭ ‬فإن‭ ‬سعر‭ ‬المتر‭ ‬المربع‭ ‬في‭ ‬الإمارات‭ ‬يقدر‭ ‬بنحو‭ ‬3571‭ ‬دينارا‭ ‬و‭ ‬2618‭ ‬دينارا‭ ‬في‭ ‬لبنان‭ ‬و‭ ‬1429‭ ‬دينارا‭ ‬في‭ ‬المغرب،‭ ‬فيما‭ ‬يبلغ‭ ‬سعر‭ ‬المتر‭ ‬بالمملكة‭ ‬909‭ ‬دنانير‭.‬

كما‭ ‬يظهر‭ ‬التقرير‭ ‬أن‭ ‬73‭ % ‬من‭ ‬المواطنين‭ ‬الأردنيين‭ ‬يملكون‭ ‬مساكن،‭ ‬وهي‭ ‬نسبة‭ ‬جيدة‭ ‬مقارنة‭ ‬بالعديد‭ ‬من‭ ‬دول‭ ‬العالم‭ ‬حيث‭ ‬أن‭ ‬نسبة‭ ‬المواطنين‭ ‬في‭ ‬سويسرا‭ ‬تبلغ‭ ‬44‭ %‬،‭ ‬وفي‭ ‬المانيا‭ ‬53‭ % ‬و‭ ‬58‭ % ‬في‭ ‬النمسا‭ ‬و‭ ‬60‭ % ‬في‭ ‬تركيا‭ ‬

و64‭ % ‬وحتى‭ ‬الولايات‭ ‬المتحدة‭ ‬تصل‭ ‬فيها‭ ‬النسبة‭ ‬الى‭ ‬65‭ %‬،‭ ‬و‭ ‬67‭ % ‬في‭ ‬المملكة‭ ‬المتحدة‭.‬

وجاء‭ ‬في‭ ‬تقرير‭ ‬الاستقرار‭ ‬المالي‭ ‬الصادر‭ ‬عن‭ ‬البنك‭ ‬المركزي‭ ‬الأردني،‭ ‬بأن‭ ‬التسهيلات‭ ‬العقارية‭ ‬أو‭ ‬بضمانات‭ ‬عقارية‭ ‬شكلت‭ ‬ما‭ ‬يزيد‭ ‬على‭ ‬35‭ % ‬من‭ ‬إجمالي‭ ‬التسهيلات‭ ‬الممنوحة‭ ‬من‭ ‬قبل‭ ‬البنوك‭ ‬وبالرغم‭ ‬من‭ ‬ارتفاع‭ ‬هذه‭ ‬النسبة‭ ‬إلا‭ ‬أن‭ ‬القيمة‭ ‬التقديرية‭ ‬للعقارات‭ ‬المرهونة‭ ‬تزيد‭ ‬بهامش‭ ‬مريح‭ ‬عن‭ ‬قيمة‭ ‬التسهيلات‭ ‬الممنوحة‭ ‬حيث‭ ‬تغطي‭ ‬الضمانات‭ ‬العقارية‭ ‬حوالي‭ ‬
141‭ %
‬من‭ ‬حجم‭ ‬التسهيلات‭ ‬العقارية،‭ ‬ما‭ ‬يعزز‭ ‬من‭ ‬قدرة‭ ‬البنوك‭ ‬على‭ ‬مواجهة‭ ‬مخاطر‭ ‬هذه‭ ‬التسهيلات،‭ ‬وبنفس‭ ‬الوقت‭ ‬ومن‭ ‬خلال‭ ‬متابعة‭ ‬تطور‭ ‬مؤشر‭ ‬الرقم‭ ‬القياسي‭ ‬لأسعار‭ ‬العقارات‭ ‬في‭ ‬الأردن‭ ‬نجد‭ ‬أن‭ ‬نسب‭ ‬ارتفاع‭ ‬المؤشر‭ ‬في‭ ‬الأردن‭ ‬منسجمة‭ ‬مع‭ ‬معدل‭ ‬التضخم‭ ‬العام،‭ ‬ما‭ ‬يدل‭ ‬على‭ ‬أن‭ ‬ارتفاع‭ ‬أسعار‭ ‬العقارات‭ ‬في‭ ‬الأردن‭ ‬يعتبر‭ ‬ارتفاعاً‭ ‬طبيعياً‭ ‬ولا‭ ‬ينذر‭ ‬بوجود‭ ‬مشكلة‭ ‬في‭ ‬الوقت‭ ‬الحالي‭.‬

هذا‭ ‬وسيستمر‭ ‬البنك‭ ‬المركزي‭ ‬بمتابعة‭ ‬هذا‭ ‬الموضوع‭ ‬للوقوف‭ ‬على‭ ‬تطور‭ ‬أسعار‭ ‬العقارات‭ ‬في‭ ‬الأردن‭ ‬ومدى‭ ‬تعرض‭ ‬البنوك‭ ‬لمخاطرها‭.‬

واعتبر‭ ‬التقرير‭ ‬القطاع‭ ‬العقاري‭ ‬محركاً‭ ‬مهماً‭ ‬للنمو‭ ‬الاقتصادي‭ ‬في‭ ‬المملكة،‭ ‬حيث‭ ‬يساهم‭ ‬بما‭ ‬نسبته‭ ‬4‭.‬4‭ % ‬من‭ ‬الناتج‭ ‬المحلي‭ ‬الإجمالي،‭ ‬كما‭ ‬يعتبر‭ ‬من‭ ‬أهم‭ ‬مكونات‭ ‬الاستثمار‭ ‬الحقيقي‭ ‬حيث‭ ‬أن‭ ‬جزءاً‭ ‬مهماً‭ ‬من‭ ‬مدخرات‭ ‬الأردنيين‭ ‬تتوجه‭ ‬لهذا‭ ‬القطاع،‭ ‬ويتسم‭ ‬القطاع‭ ‬العقاري‭ ‬بتأثيره‭ ‬المباشر‭ ‬على‭ ‬تحريك‭ ‬القطاعات‭ ‬الاقتصادية‭ ‬المختلفة‭ ‬ويعمل‭ ‬على‭ ‬توفير‭ ‬فرص‭ ‬عمل‭ ‬تشغيلية‭ ‬للأيدي‭ ‬العاملة،‭ ‬ويخلق‭ ‬نشاطاً‭ ‬ملحوظاً‭ ‬للخدمات‭ ‬المساندة‭ ‬مثل‭: ‬أسواق‭ ‬الحديد،‭ ‬والإسمنت،‭ ‬والخشب،‭ ‬والزجاج،‭ ‬والألمنيوم،‭ ‬والأدوات‭ ‬الصحية،‭ ‬إضافة‭ ‬إلى‭ ‬تطوير‭ ‬قطاعات‭ ‬البنية‭ ‬التحتية‭ ‬والمشاريع‭ ‬الإسكانية‭ ‬والاستثمارية‭ ‬المختلفة،‭ ‬هذا‭ ‬وتلعب‭ ‬البنوك‭ ‬دوراً‭ ‬مهماً‭ ‬وأساسياً‭ ‬في‭ ‬عملية‭ ‬تمويل‭ ‬الاستثمارات‭ ‬العقارية‭ ‬سواء‭ ‬كانت‭ ‬لغايات‭ ‬سكنية‭ ‬أو‭ ‬لغايات‭ ‬تجارية،‭ ‬كما‭ ‬تشكل‭ ‬الضمانات‭ ‬العقارية‭ ‬جزءاً‭ ‬رئيسياً‭ ‬من‭ ‬ضمانات‭ ‬الجهاز‭ ‬المصرفي‭ ‬اللازمة‭ ‬لمنح‭ ‬الائتمان‭.‬

وبين‭ ‬أن‭ ‬السوق‭ ‬العقاري‭ ‬في‭ ‬الأردن‭ ‬شهد‭ ‬خلال‭ ‬العقدين‭ ‬الأخيرين‭ ‬طفرات‭ ‬متلاحقة‭ ‬ساهم‭ ‬في‭ ‬ظهورها‭ ‬بشكل‭ ‬رئيسي‭ ‬التطورات‭ ‬الاقتصادية‭ ‬والسياسية‭ ‬في‭ ‬الأردن‭ ‬والمنطقة‭ ‬وما‭ ‬نتج‭ ‬عنها‭ ‬من‭ ‬نمو‭ ‬غير‭ ‬طبيعي‭ ‬لعدد‭ ‬السكان‭ ‬في‭ ‬الأردن‭ ‬بالإضافة‭ ‬إلى‭ ‬تدفق‭ ‬أعداد‭ ‬كبيرة‭ ‬من‭ ‬الأشقاء‭ ‬العرب‭ ‬خاصة‭ ‬من‭ ‬العراق‭ ‬وسورية‭. ‬وبالتالي‭ ‬فإن‭ ‬هذا‭ ‬الفصل‭ ‬جاء‭ ‬ليسلط‭ ‬الضوء‭ ‬على‭ ‬القطاع‭ ‬العقاري‭ ‬في‭ ‬الأردن‭ ‬وتعرض‭ ‬البنوك‭ ‬العاملة‭ ‬في‭ ‬الأردن‭ ‬لمخاطر‭ ‬هذا‭ ‬القطاع‭. ‬كما‭ ‬يحلل‭ ‬هذا‭ ‬الفصل‭ ‬تطور‭ ‬أسعار‭ ‬العقارات‭ ‬في‭ ‬المملكة‭ ‬من‭ ‬خلال‭ ‬تحليل‭ ‬مؤشر‭ ‬الرقم‭ ‬القياسي‭ ‬لأسعار‭ ‬العقارات،‭ ‬وهو‭ ‬مؤشر‭ ‬تم‭ ‬تطويره‭ ‬مؤخراً‭ ‬بالتعاون‭ ‬بين‭ ‬البنك‭ ‬المركزي‭ ‬ودائرة‭ ‬الأراضي‭ ‬والمساحة‭.‬

‬تعرض‭ ‬البنوك‭ ‬في ‬الأردن‭ ‬للقطاع‭ ‬العقاري

وذكر‭ ‬التقرير‭ ‬أن‭ ‬التسهيلات‭ ‬الائتمانية‭ ‬الممنوحة‭ ‬للقطاع‭ ‬العقاري‭ (‬لأغراض‭ ‬سكنية‭ ‬وتجارية‭) ‬بلغت‭ ‬3‭.‬9‭ ‬مليار‭ ‬دينار‭ ‬في‭ ‬نهاية‭ ‬العام‭ ‬2013،‭ ‬مشكلة‭ ‬ما‭ ‬نسبته‭ ‬20‭.‬7‭ % ‬من‭ ‬إجمالي‭ ‬التسهيلات‭ ‬الممنوحة‭ ‬من‭ ‬قبل‭ ‬البنوك‭ ‬مقارنة‭ ‬مع‭ ‬3‭.‬6‭ ‬مليار‭ ‬دينار‭ ‬في‭ ‬نهاية‭ ‬العام‭ ‬2012‭ ‬وبنسبة‭ ‬نمو‭ ‬بلغت‭ ‬7‭.‬5‭ %‬،‭ ‬ومن‭ ‬الجدير‭ ‬ذكره‭ ‬أن‭ ‬معدل‭ ‬النمو‭ ‬السنوي‭ ‬خلال‭ ‬الأعوام‭ (‬2006-2013‭) ‬بلغ‭ ‬17‭.‬7‭ %‬،‭ ‬شكل‭ ‬1‭.‬5‭. ‬

أما‭ ‬بخصوص‭ ‬نسبة‭ ‬التسهيلات‭ ‬الممنوحة‭ ‬للقطاع‭ ‬العقاري‭ ‬إلى‭ ‬الناتج‭ ‬المحلي‭ ‬الإجمالي‭ ‬فقد‭ ‬شكلت‭ ‬ما‭ ‬نسبته‭ ‬16‭.‬4‭ % ‬في‭ ‬نهاية‭ ‬العام‭ ‬2013‭ ‬،‭ ‬علماً‭ ‬بأنها‭ ‬كانت‭ ‬تشكل‭ ‬ما‭ ‬نسبته‭ ‬
12.8‭ %
‬في‭ ‬العام‭ ‬2005،‭ ‬ويوضح‭ ‬الشكل‭ ‬2‭.‬5‭ ‬نسبة‭ ‬التسهيلات‭ ‬الممنوحة‭ ‬للقطاع‭ ‬العقاري‭ ‬إلى‭ ‬الناتج‭ ‬المحلي‭ ‬الإجمالي‭ ‬خلال‭ ‬الفترة‭ ‬من‭ ‬2005‭ ‬إلى‭ ‬2013‭. ‬

‬وسجلت‭ ‬نسبة‭ ‬التسهيلات‭ ‬الممنوحة‭ ‬للقطاع‭ ‬العقاري‭ ‬إلى‭ ‬الناتج‭ ‬المحلي‭ ‬الإجمالي‭ ‬ارتفاعاً‭ ‬ملحوظاً‭ ‬خلال‭ ‬الفترة‭ (‬2006-2008‭) ‬حتى‭ ‬وصلت‭ ‬إلى‭ ‬18.7‭ % ‬في‭ ‬نهاية‭ ‬العام‭ ‬2008،‭ ‬ثم‭ ‬انخفضت‭ ‬بعد‭ ‬ذلك‭ ‬واستقرت‭ ‬عند‭ ‬مستوى‭ ‬يزيد‭ ‬قليلاً‭ ‬عن‭ ‬16‭ % ‬خلال‭ ‬الفترة‭ (‬2009‭ – ‬2013‭) ‬بسبب‭ ‬تداعيات‭ ‬الأزمة‭ ‬المالية‭ ‬العالمية‭ ‬والظروف‭ ‬الراهنة‭ ‬في‭ ‬المنطقة‭.‬

وفيما‭ ‬يخص‭ ‬مكونات‭ ‬التسهيلات‭ ‬الممنوحة‭ ‬للقطاع‭ ‬العقاري‭ ‬فقد‭ ‬شكلت‭ ‬القروض‭ ‬السكنية‭ ‬للأفراد‭ ‬ما‭ ‬نسبته‭ ‬67‭.‬5‭ % ‬من‭ ‬التسهيلات‭ ‬العقارية،‭ ‬في‭ ‬حين‭ ‬شكلت‭ ‬القروض‭ ‬العقارية‭ ‬التجارية‭ ‬ما‭ ‬نسبته‭ ‬32‭.‬5‭ %.‬

القروض‭ ‬السكنية‭ ‬للأفراد

بلغ‭ ‬إجمالي‭ ‬القروض‭ ‬السكنية‭ ‬الممنوحة‭ ‬للأفراد‭ ‬من‭ ‬قبل‭ ‬البنوك‭ ‬في‭ ‬نهاية‭ ‬العام‭ ‬2013‭ ‬ما‭ ‬مقداره‭ ‬2‭.‬632‭ ‬مليون‭ ‬دينار‭ ‬مقابل‭ ‬ما‭ ‬مقداره‭ ‬2‭.‬346‭ ‬مليون‭ ‬دينار‭ ‬في‭ ‬نهاية‭ ‬العام‭ ‬2012‭ ‬وبنسبة‭ ‬نمو‭ ‬12‭.‬2‭ %‬،‭ ‬هذا‭ ‬وقد‭ ‬بلغ‭ ‬حجم‭ ‬هذه‭ ‬القروض‭ ‬في‭ ‬نهاية‭ ‬العام‭ ‬2005‭ ‬حوالي‭ ‬744‭ ‬مليون‭ ‬دينار‭ ‬ما‭ ‬يعني‭ ‬أن‭ ‬حجم‭ ‬هذه‭ ‬القروض‭ ‬تضاعف‭ ‬أكثر‭ ‬من‭ ‬ثلاث‭ ‬مرات‭ ‬خلال‭ ‬السنوات‭ ‬الثماني‭ ‬الأخيرة،‭ ‬وقد‭ ‬تركز‭ ‬هذا‭ ‬النمو‭ ‬خلال‭ ‬الفترة‭ (‬2005-2008‭) ‬أي‭ ‬الفترة‭ ‬ما‭ ‬قبل‭ ‬الأزمة‭ ‬المالية‭ ‬العالمية‭ ‬والتي‭ ‬شهدت‭ ‬طلباً‭ ‬كبيراً‭ ‬على‭ ‬العقارات‭ ‬خصوصاً‭ ‬من‭ ‬غير‭ ‬الأردنيين‭ ‬حيث‭ ‬بلغ‭ ‬متوسط‭ ‬النمو‭ ‬في‭ ‬القروض‭ ‬السكنية‭ ‬خلال‭ ‬هذه‭ ‬الفترة‭ ‬حوالي30‭ %‬،‭ ‬ثم‭ ‬تباطأت‭ ‬وتيرة‭ ‬النمو‭ ‬بشكل‭ ‬ملحوظ‭ ‬خلال‭ ‬الفترة‭ (‬2009-2010‭) ‬بسبب‭ ‬تداعيات‭ ‬الأزمة‭ ‬المالية‭ ‬العالمية‭ ‬وما‭ ‬رافقها‭ ‬من‭ ‬تخوف‭ ‬وحالة‭ ‬عدم‭ ‬يقين‭ ‬وتحفظ‭ ‬البنوك‭ ‬في‭ ‬منح‭ ‬القروض‭ ‬العقارية،‭ ‬لتستأنف‭ ‬القروض‭ ‬السكنية‭ ‬نموها‭ ‬خلال‭ ‬الفترة‭ (‬2011-2013‭) ‬ب
سبب‭ ‬تراجع‭ ‬حدة‭ ‬الأزمة‭ ‬المالية‭ ‬وتحسن‭ ‬ظروف‭ ‬السوق‭ ‬وارتفاع‭ ‬الطلب‭ ‬على‭ ‬العقارات‭ ‬إلا‭ ‬أن‭ ‬هذا‭ ‬النمو‭ ‬جاء‭ ‬بوتيرة‭ ‬أقل‭ ‬من‭ ‬مرحلة‭ ‬ما‭ ‬قبل‭ ‬الأزمة‭ ‬المالية‭ ‬العالمية‭ ‬حيث‭ ‬بلغ‭ ‬متوسط‭ ‬نمو‭ ‬القروض‭ ‬السكنية‭ ‬خلال‭ ‬هذه‭ ‬الفترة‭ ‬حوالي‭ ‬12‭.‬4‭ %‬،‭ ‬وتجدر‭ ‬الإشارة‭ ‬إلى‭ ‬أن‭ ‬الربع‭ ‬الأول‭ ‬من‭ ‬العام‭ ‬2014‭ ‬شهد‭ ‬نمواً‭ ‬متواضعاً‭ ‬في‭ ‬القروض‭ ‬السكنية‭ ‬حيث‭ ‬نمت‭ ‬بحوالي‭ ‬26‭ ‬مليون‭ ‬دينار‭ ‬وبنسبة‭ ‬نمو1‭ % ‬فقط‭. ‬

وفيما‭ ‬يخص‭ ‬نسبة‭ ‬القروض‭ ‬السكنية‭ ‬للأفراد‭ ‬إلى‭ ‬الناتج‭ ‬المحلي‭ ‬الإجمالي‭ ‬فقد‭ ‬بلغت‭ ‬في‭ ‬نهاية‭ ‬العام‭ ‬2013‭ ‬ما‭ ‬نسبته‭ ‬
11‭ %
‬ويعتبر‭ ‬الأردن‭ ‬من‭ ‬أقل‭ ‬الدول‭ ‬في‭ ‬هذه‭ ‬النسبة‭ ‬،‭ ‬ومن‭ ‬أسباب‭ ‬انخفاض‭ ‬هذه‭ ‬النسبة‭ ‬أن‭ ‬حوالي‭ ‬73‭ % ‬من‭ ‬الأردنيين‭ ‬يملكون‭ ‬منازلهم‭ ‬الخاصة،‭ ‬بالإضافة‭ ‬إلى‭ ‬ذلك‭ ‬فإن‭ ‬هنالك‭ ‬بدائل‭ ‬إقراض‭ ‬أخرى‭ ‬يلجأ‭ ‬إليها‭ ‬الأردنيون‭ ‬لتمويل‭ ‬أثمان‭ ‬منازلهم،‭ ‬ومن‭ ‬هذه‭ ‬البدائل‭ ‬القروض‭ ‬السكنية‭ ‬الوظيفية‭ ‬والقروض‭ ‬من‭ ‬المؤسسات‭ ‬والصناديق‭ ‬والجمعيات‭ ‬التعاونية‭ ‬مثل‭ ‬مؤسسة‭ ‬الإسكان‭ ‬والتطوير‭ ‬الحضري،‭ ‬شكل‭ ‬7‭.‬5‭.‬

القروض‭ ‬العقارية‭ ‬التجارية

بلغ‭ ‬إجمالي‭ ‬القروض‭ ‬العقارية‭ ‬التجارية‭ ‬الممنوحة‭ ‬من‭ ‬قبل‭ ‬البنوك‭ ‬في‭ ‬نهاية‭ ‬العام‭ ‬2013‭ ‬ما‭ ‬مقداره‭ ‬1‭.‬269‭ ‬مليون‭ ‬دينار،‭ ‬مشكلة‭ ‬ما‭ ‬نسبته‭ ‬32‭.‬5‭ ‬‭% ‬من‭ ‬إجمالي‭ ‬التسهيلات‭ ‬الائتمانية‭ ‬للقطاع‭ ‬العقاري‭ ‬حيث‭ ‬تراجعت‭ ‬بنسبة‭ ‬1‭ % ‬عما‭ ‬كانت‭ ‬عليه‭ ‬في‭ ‬نهاية‭ ‬العام‭ ‬2012‭ ‬والتي‭ ‬كانت‭ ‬تبلغ‭ ‬1‭.‬282‭ ‬مليون‭ ‬دينار‭.‬

وشهدت‭ ‬الفترة‭ ‬ما‭ ‬قبل‭ ‬الأزمة‭ ‬المالية‭ ‬العالمية‭ (‬2005-2008‭) ‬نمواً‭ ‬كبيراً‭ ‬في‭ ‬القروض‭ ‬العقارية‭ ‬التجارية،‭ ‬حيث‭ ‬ارتفعت‭ ‬خلال‭ ‬هذه‭ ‬الفترة‭ ‬من‭ ‬حوالي‭ ‬400‭ ‬مليون‭ ‬دينار‭ ‬إلى‭ ‬حوالي‭ ‬1‭.‬300‭ ‬مليون‭ ‬دينار‭ ‬وبمتوسط‭ ‬معدل‭ ‬نمو‭ ‬سنوي‭ ‬بلغ‭ ‬حوالي‭ ‬49‭ %‬،‭ ‬ثم‭ ‬تراجعت‭ ‬بشكل‭ ‬ملحوظ‭ ‬خلال‭ ‬العام‭ ‬2009‭ ‬إلى‭ ‬حوالي‭ ‬1‭.‬089‭ ‬مليون‭ ‬دينار‭ ‬نتيجة‭ ‬الأثر‭ ‬السلبي‭ ‬الكبير‭ ‬للأزمة‭ ‬المالية‭ ‬العالمية‭ ‬على‭ ‬العقارات‭ ‬التجارية‭ ‬لتعود‭ ‬بعدها‭ ‬إلى‭ ‬النمو‭ ‬البطيء‭ ‬خلال‭ ‬الفترة‭ (‬2010-2012‭) ‬والتراجع‭ ‬ثانية‭ ‬في‭ ‬العام‭ ‬2013‭ ‬والربع‭ ‬الأول‭ ‬من‭ ‬العام‭ ‬2014‭ ‬كما‭ ‬هو‭ ‬موضح‭ ‬في‭ ‬شكل‭ ‬8‭.‬5‭ ‬وشكل‭ ‬9‭.‬5،‭ ‬ونستطيع‭ ‬القول‭ ‬أن‭ ‬الأزمة‭ ‬المالية‭ ‬العالمية‭ ‬وما‭ ‬تبعها‭ ‬من‭ ‬ظروف‭ ‬اقتصادية‭ ‬وسياسية‭ ‬في‭ ‬الأردن‭ ‬والمنطقة‭ ‬قد‭ ‬أثرت‭ ‬بشكل‭ ‬واضح‭ ‬وكبير‭ ‬نسبياً‭ ‬على‭ ‬قطاع‭ ‬العقارات‭ ‬التجارية‭ ‬بالمقارنة‭ ‬مع‭ ‬قطاع‭ ‬العقارات‭ ‬السكنية،‭ ‬وهي‭ ‬نتيجة‭ ‬طبيعية‭ ‬حيث‭ ‬أن‭ ‬الطلب‭ ‬على‭ ‬العقارات‭ ‬السكنية‭ ‬يتأثر‭ ‬بالظروف‭ ‬الصعبة‭ ‬بصورة‭ ‬
أقل‭ ‬من‭ ‬العقارات‭ ‬التجارية‭ ‬بسبب‭ ‬نمو‭ ‬السكان،‭ ‬خاصة‭ ‬إذا‭ ‬كان‭ ‬هناك‭ ‬نمو‭ ‬غير‭ ‬طبيعي‭ ‬للسكان‭ ‬كما‭ ‬حدث‭ ‬في‭ ‬الأردن‭.‬

‬حجم‭ ‬التسهيلات‭ ‬المباشرة‭ ‬الممنوحة‭ ‬مقابل‭ ‬ضمانات‭ ‬عقارية

بالإضافة‭ ‬إلى‭ ‬تعرض‭ ‬البنوك‭ ‬المباشر‭ ‬لمخاطر‭ ‬السوق‭ ‬العقاري‭ ‬من‭ ‬خلال‭ ‬ما‭ ‬تمنحه‭ ‬من‭ ‬تسهيلات‭ ‬لتمويل‭ ‬شراء‭ ‬أو‭ ‬بناء‭ ‬عقارات‭ ‬سكنية‭ ‬أو‭ ‬تجارية‭ ‬والتي‭ ‬تكون‭ ‬عادة‭ ‬بضمانة‭ ‬هذه‭ ‬العقارات،‭ ‬فإن‭ ‬هناك‭ ‬تعرضاً‭ ‬آخر‭ ‬لمخاطر‭ ‬السوق‭ ‬العقاري‭ ‬من‭ ‬خلال‭ ‬استخدام‭ ‬العقارات‭ ‬كضمانات‭ ‬مقابل‭ ‬التسهيلات‭ ‬الممنوحة‭ ‬من‭ ‬قبل‭ ‬البنوك‭ ‬لغايات‭ ‬مختلفة،‭ ‬حيث‭ ‬أن‭ ‬انخفاض‭ ‬أسعار‭ ‬العقارات‭ ‬سيؤثر‭ ‬في‭ ‬هذه‭ ‬الحالة‭ ‬على‭ ‬قيمة‭ ‬الضمانات‭ ‬ويقلل‭ ‬من‭ ‬قدرة‭ ‬البنوك‭ ‬على‭ ‬استرداد‭ ‬أموالها‭ ‬في‭ ‬حال‭ ‬تعثر‭ ‬المقترض‭ ‬وتخلفه‭ ‬عن‭ ‬السداد،‭ ‬هذا‭ ‬وقد‭ ‬بلغ‭ ‬إجمالي‭ ‬التسهيلات‭ ‬الممنوحة‭ ‬من‭ ‬البنوك‭ ‬مقابل‭ ‬ضمانات‭ ‬عقارية‭ ‬لغايات‭ ‬أخرى‭ ‬في‭ ‬نهاية‭ ‬العام‭ ‬2013‭ ‬حوالي‭ ‬2‭.‬754‭ ‬مليون‭ ‬دينار‭.‬

وبإضافة‭ ‬التسهيلات‭ ‬المباشرة‭ ‬الممنوحة‭ ‬بضمانات‭ ‬عقارية‭ ‬لغايات‭ ‬أخرى‭ ‬إلى‭ ‬التسهيلات‭ ‬الممنوحة‭ ‬لغايات‭ ‬عقارية‭ ‬سكنية‭ ‬وتجارية‭ ‬فإن‭ ‬إجمالي‭ ‬التسهيلات‭ ‬المباشرة‭ ‬الممنوحة‭ ‬مقابل‭ ‬ضمانات‭ ‬عقارية‭ ‬تبلغ‭ ‬حوالي‭ ‬6‭.‬654‭ ‬مليون‭ ‬دينار‭ ‬مشكلة‭ ‬ما‭ ‬نسبته‭ ‬35‭.‬3‭ % ‬من‭ ‬إجمالي‭ ‬التسهيلات‭ ‬وذلك‭ ‬كما‭ ‬في‭ ‬نهاية‭ ‬العام‭ ‬2013،‭ ‬مسجلة‭ ‬ارتفاعاً‭ ‬بنسبة‭ ‬7‭.‬1‭ % ‬عن‭ ‬رصيدها‭ ‬في‭ ‬نهاية‭ ‬العام‭ ‬2012،‭ ‬هذا‭ ‬وقد‭ ‬شهدت‭ ‬نسبة‭ ‬إجمالي‭ ‬التسهيلات‭ ‬الممنوحة‭ ‬مقابل‭ ‬ضمانات‭ ‬عقارية‭ ‬إلى‭ ‬إجمالي‭ ‬التسهيلات‭ ‬انخفاضاً‭ ‬من‭ ‬37‭.‬6‭ % ‬في‭ ‬نهاية‭ ‬العام‭ ‬2010‭ ‬إلى‭ ‬35‭.‬3‭ % ‬في‭ ‬نهاية‭ ‬العام‭ ‬2013‭.‬

مؤشر‭ ‬أسعار‭ ‬الأصول‭ ‬العقارية‭ ‬في‭ ‬الأردن

وبحسب‭ ‬تقرير‭ ‬الاستقرار‭ ‬فتعد‭ ‬قيمة‭ ‬الأصول‭ ‬العقارية‭ ‬محوراً‭ ‬أساسياً‭ ‬للنشاطات‭ ‬الاستثمارية‭ ‬في‭ ‬الاقتصاد،‭ ‬نظراً‭ ‬لتشابكاتها‭ ‬الكبيرة‭ ‬مع‭ ‬القطاعات‭ ‬الاستثمارية‭ ‬الأخرى‭ ‬وانعكاسات‭ ‬التطورات‭ ‬التي‭ ‬تفرضها‭ ‬أسعار‭ ‬الأصول‭ ‬العقارية‭ ‬على‭ ‬التضخم‭ ‬والسياسة‭ ‬النقدية‭ ‬والاستقرار‭ ‬المالي‭. ‬

ونظراً‭ ‬للأهمية‭ ‬البالغة‭ ‬لاحتساب‭ ‬مؤشر‭ ‬أسعار‭ ‬الأصول‭ ‬العقارية‭ (‬الرقم‭ ‬القياسي‭ ‬لأسعار‭ ‬العقارات‭)‬،‭ ‬فقد‭ ‬تم‭ ‬في‭ ‬بداية‭ ‬العام‭ ‬2014‭ ‬وبالتعاون‭ ‬بين‭ ‬البنك‭ ‬المركزي‭ ‬الأردني‭ ‬ودائرة‭ ‬الأراضي‭ ‬والمساحة‭ ‬احتساب‭ ‬مؤشر‭ ‬لأسعار‭ ‬الأصول‭ ‬العقارية‭ ‬في‭ ‬الأردن‭ ‬وذلك‭ ‬استناداً‭ ‬لأفضل‭ ‬المنهجيات‭ ‬المطبقة‭ ‬دولياً‭ ‬في‭ ‬احتساب‭ ‬هذا‭ ‬المؤشر‭ ‬وآخذاً‭ ‬بالاعتبار‭ ‬البيانات‭ ‬المتاحة‭ ‬في‭ ‬دائرة‭ ‬الأراضي‭ ‬والمساحة‭. ‬إن‭ ‬هذا‭ ‬المؤشر‭ ‬له‭ ‬أهمية‭ ‬ودور‭ ‬كبيرين‭ ‬للاستدلال‭ ‬على‭ ‬ما‭ ‬يحصل‭ ‬من‭ ‬تطورات‭ ‬على‭ ‬صعيد‭ ‬العديد‭ ‬من‭ ‬القضايا‭ ‬مثل‭ ‬استخدامه‭ ‬في‭ ‬رصد‭ ‬فقاعات‭ ‬أسعار‭ ‬الأصول‭ ‬العقارية‭ ‬وبالتالي‭ ‬تقدير‭ ‬مقدار‭ ‬المخاطر‭ ‬في‭ ‬السوق‭ ‬العقاري،‭ ‬بالإضافة‭ ‬إلى‭ ‬التنبؤ‭ ‬بالنمو‭ ‬الاقتصادي،‭ ‬وتقدير‭ ‬قيمة‭ ‬المنازل‭ ‬كجزء‭ ‬من‭ ‬قياس‭ ‬الثروة،‭ ‬ويمكن‭ ‬أيضاً‭ ‬استخدامه‭ ‬كأداة‭ ‬في‭ ‬المقارنات‭ ‬الدولية‭.‬

وحول‭ ‬آلية‭ ‬الاحتساب‭ ‬قال‭ ‬التقرير،‭ ‬شهد‭ ‬الرقم‭ ‬القياسي‭ ‬مراحل‭ ‬متعددة‭ ‬يمكن‭ ‬تلخيصها‭ ‬بثلاث‭ ‬مراحل‭ ‬وهي‭: ‬المرحلة‭ ‬الأولى‭ ‬ما‭ ‬قبل‭ ‬الأزمة‭ ‬المالية‭ ‬العالمية‭ (‬2005-2008‭) ‬حيث‭ ‬شهدت‭ ‬تلك‭ ‬المرحلة‭ ‬طلباً‭ ‬كبيراً‭ ‬على‭ ‬العقارات‭ ‬خصوصاً‭ ‬من‭ ‬غير‭ ‬الأردنيين،‭ ‬بالإضافة‭ ‬إلى‭ ‬الارتفاعات‭ ‬الكبيرة‭ ‬في‭ ‬أسعار‭ ‬العقارات‭ ‬السكنية‭ ‬وغير‭ ‬السكنية‭. ‬أما‭ ‬المرحلة‭ ‬الثانية‭ (‬2009-2010‭) ‬فهي‭ ‬فترة‭ ‬تداعيات‭ ‬الأزمة‭ ‬المالية‭ ‬العالمية،‭ ‬حيث‭ ‬كان‭ ‬هنالك‭ ‬تخوف‭ ‬وحالة‭ ‬عدم‭ ‬يقين‭ ‬وانخفاض‭ ‬في‭ ‬حجم‭ ‬القروض‭ ‬المقدمة‭ ‬من‭ ‬البنوك،‭ ‬كل‭ ‬ذلك‭ ‬ساهم‭ ‬وبشكل‭ ‬واضح‭ ‬في‭ ‬انخفاض‭ ‬الطلب‭ ‬على‭ ‬الأصول‭ ‬العقارية،‭ ‬وبالتالي‭ ‬انخفاض‭ ‬أسعار‭ ‬الأصول‭ ‬العقارية‭. ‬ونتيجة‭ ‬لذلك‭ ‬قامت‭ ‬الحكومة‭ ‬في‭ ‬منتصف‭ ‬العام‭ ‬2009‭ ‬بتوسيع‭ ‬نطاق‭ ‬إعفاءات‭ ‬الشقق‭ ‬وشمول‭ ‬الأراضي‭ ‬بالإعفاءات‭ ‬لتنشيط‭ ‬حركة‭ ‬السوق‭ ‬العقاري‭. ‬أما‭ ‬في‭ ‬المرحلة‭ ‬الثالثة‭ (‬2011-2013‭) ‬فقد‭ ‬استأنفت‭ ‬الاستثمارات‭ ‬العقارية‭ ‬نشاطها‭ ‬لكن‭ ‬بوتيرة‭ ‬أقل‭ ‬من‭ ‬مرحلة‭ ‬ما‭ ‬قبل‭ ‬الأزمة‭ ‬ا
لمالية‭ ‬العالمية،‭ ‬وقد‭ ‬جاء‭ ‬هذا‭ ‬التحسن‭ ‬نتيجة‭ ‬تحسن‭ ‬ظروف‭ ‬السوق‭ ‬حيث‭ ‬زاد‭ ‬الطلب‭ ‬على‭ ‬العقارات،‭ ‬وتجدر‭ ‬الإشارة‭ ‬هنا،‭ ‬إلى‭ ‬أن‭ ‬إعلان‭ ‬الحكومة‭ ‬عن‭ ‬نيتها‭ ‬التراجع‭ ‬عن‭ ‬قرارات‭ ‬الإعفاءات‭ ‬مع‭ ‬نهاية‭ ‬العام‭ ‬2011‭ ‬أثر‭ ‬على‭ ‬المؤشر‭ ‬بالارتفاع‭ ‬حيث‭ ‬زاد‭ ‬الطلب‭ ‬على‭ ‬العقارات‭ ‬للاستفادة‭ ‬من‭ ‬هذه‭ ‬الإعفاءات‭.‬

فيما‭ ‬يخص‭ ‬مؤشر‭ ‬أسعار‭ ‬الأصول‭ ‬العقارية‭ ‬لمحافظة‭ ‬العاصمة‭ ‬وباقي‭ ‬المحافظات‭ ‬فإن‭ ‬المؤشر‭ ‬لمحافظة‭ ‬العاصمة‭ ‬شهد‭ ‬نمواً‭ ‬واضحاً‭ ‬خلال‭ ‬الأعوام‭ ‬2005-2013،‭ ‬حيث‭ ‬كانت‭ ‬قيمة‭ ‬المؤشر‭ ‬52‭.‬1‭ ‬نقطة‭ ‬في‭ ‬العام‭ ‬2005‭ ‬وارتفع‭ ‬ليصل‭ ‬إلى‭ ‬105‭.‬1‭ ‬نقطة‭ ‬في‭ ‬العام‭ ‬2013‭ ‬وبنسبة‭ ‬نمو‭ ‬بلغت‭ ‬101‭.‬7‭ % ‬وبالتالي‭ ‬فإنه‭ ‬يمكن‭ ‬القول‭ ‬بأن‭ ‬أسعار‭ ‬العقارات‭ ‬في‭ ‬محافظة‭ ‬العاصمة‭ ‬تضاعفت‭ ‬خلال‭ ‬فترة‭ ‬الثماني‭ ‬سنوات‭ ‬الماضية،‭ ‬أما‭ ‬بالنسبة‭ ‬لباقي‭ ‬المحافظات‭ ‬فقد‭ ‬شهدت‭ ‬ارتفاعاً‭ ‬في‭ ‬المؤشر‭ ‬ولكن‭ ‬بنسبة‭ ‬أقل‭ ‬من‭ ‬ارتفاع‭ ‬مؤشر‭ ‬محافظة‭ ‬العاصمة‭ ‬حيث‭ ‬ارتفع‭ ‬مؤشر‭ ‬محافظة‭ ‬إربد‭ ‬للفترة‭ ‬2005‭-‬2013‭ ‬من‭ ‬83‭.‬2‭ ‬نقطة‭ ‬إلى‭ ‬108.3‭ ‬نقطة‭ ‬وبنسبة‭ ‬نمو‭ ‬بلغت‭ ‬30‭.‬2‭ %‬،‭ ‬وارتفع‭ ‬مؤشر‭ ‬محافظة‭ ‬الزرقاء‭ ‬من‭ ‬67‭.‬5‭ ‬نقطة‭ ‬في‭ ‬العام‭ ‬2005‭ ‬إلى‭ ‬105‭.‬9‭ ‬نقطة‭ ‬في‭ ‬العام‭ ‬2013‭ ‬وبنسبة‭ ‬نمو‭ ‬56.9‭ %‬،‭ ‬وارتفع‭ ‬مؤشر‭ ‬محافظة‭ ‬البلقاء‭ ‬من‭ ‬78‭.‬6‭ ‬نقطة‭ ‬في‭ ‬العام‭ ‬2005‭ ‬إلى‭ ‬109‭.‬1‭ ‬نقطة‭ ‬في‭ ‬العام‭ ‬2013‭ ‬وبنسبة‭ ‬نمو‭ ‬38‭
.‬7‭ % ‬شكل‭ ‬18‭.‬5‭. ‬
أما‭ ‬فيما‭ ‬يخص‭ ‬مؤشر‭ ‬أسعار‭ ‬العقار‭ ‬السكني‭ ‬فكانت‭ ‬أسعار‭ ‬المساكن‭ ‬في‭ ‬محافظة‭ ‬العاصمة‭ ‬أكبر‭ ‬من‭ ‬الارتفاع‭ ‬في‭ ‬أسعار‭ ‬المساكن‭ ‬في‭ ‬المحافظات‭ ‬الأخرى‭.‬

أما‭ ‬فيما‭ ‬يخص‭ ‬مؤشر‭ ‬أسعار‭ ‬الأراضي‭ ‬شهدت‭ ‬الأراضي‭ ‬في‭ ‬محافظة‭ ‬العاصمة‭ ‬طفرة‭ ‬في‭ ‬ارتفاع‭ ‬أسعار‭ ‬الأراضي‭ ‬خلال‭ ‬الأعوام‭ ‬2005‭-‬2013،‭ ‬حيث‭ ‬ارتفع‭ ‬المؤشر‭ ‬من‭ ‬48‭ ‬نقطة‭ ‬في‭ ‬العام‭ ‬2005‭ ‬إلى‭ ‬106‭ ‬نقطة‭ ‬في‭ ‬العام‭ ‬2013‭ ‬أما‭ ‬المحافظات‭ ‬الأخرى‭ ‬فقد‭ ‬كان‭ ‬مؤشر‭ ‬أسعار‭ ‬الأراضي‭ ‬84‭.‬6‭ ‬نقطة‭ ‬في‭ ‬نهاية‭ ‬العام‭ ‬2005‭ ‬وارتفع‭ ‬ليصل‭ ‬إلى‭ ‬109‭.‬1‭ ‬نقطة‭ ‬في‭ ‬العام‭ ‬2013‭.‬

وبشكل‭ ‬عام‭ ‬فإن‭ ‬مؤشر‭ ‬أسعار‭ ‬الأصول‭ ‬العقارية‭ ‬في‭ ‬الأردن‭ ‬ارتفع‭ ‬خلال‭ ‬العام‭ ‬2013‭ ‬بمقدار‭ ‬5‭.‬5‭ ‬نقطة‭ ‬أي‭ ‬بما‭ ‬نسبته‭ ‬5‭.‬5‭ % ‬مقارنة‭ ‬مع‭ ‬العام‭ ‬2012،‭ ‬كما‭ ‬ارتفع‭ ‬خلال‭ ‬الفترة‭ (‬2011‭ – ‬2013‭) ‬أي‭ ‬فترة‭ ‬ما‭ ‬بعد‭ ‬الأزمة‭ ‬المالية‭ ‬العالمية‭ ‬بمقدار‭ ‬11‭.‬8‭ % ‬نقطة‭ ‬مئوية‭ ‬وبمتوسط‭ ‬نسبة‭ ‬نمو‭ ‬سنوية‭ ‬بلغت‭ ‬6‭.‬5‭ % ‬خلال‭ ‬هذه‭ ‬الفترة،‭ ‬هذا‭ ‬وتعتبر‭ ‬نسب‭ ‬ارتفاع‭ ‬المؤشر‭ ‬في‭ ‬الأردن‭ ‬خلال‭ ‬هذه‭ ‬الفترة‭ ‬منسجمة‭ ‬مع‭ ‬معدل‭ ‬التضخم‭ ‬العام‭. ‬

أما‭ ‬فيما‭ ‬يخص‭ ‬أثر‭ ‬تدفق‭ ‬اللاجئين‭ ‬السوريين‭ ‬على‭ ‬أسعار‭ ‬العقارات‭ ‬وبالأخص‭ ‬في‭ ‬محافظات‭ ‬الشمال‭ ‬فإن‭ ‬ذلك‭ ‬لم‭ ‬يساهم‭ ‬برفع‭ ‬أسعار‭ ‬العقارات‭ ‬بصورة‭ ‬كبيرة‭ ‬ولكن‭ ‬أسعار‭ ‬الإيجارات‭ ‬هي‭ ‬التي‭ ‬ارتفعت‭ ‬بصورة‭ ‬ملفتة‭ ‬وبالأخص‭ ‬في‭ ‬المدن‭ ‬الشمالية‭ ‬القريبة‭ ‬من‭ ‬سورية‭.‬

العراقيون‭ ‬رفعوا‭ ‬الأسعار‭ ‬في‭ ‬السوق‭ ‬المالي‭ ‬بشكل‭ ‬كبير‭ ‬

بمقارنة‭ ‬حجم‭ ‬التداول‭ ‬العقاري‭ ‬مع‭ ‬حجم‭ ‬التداول‭ ‬في‭ ‬بورصة‭ ‬عمان‭ ‬يلاحظ‭ ‬أن‭ ‬حجم‭ ‬التداول‭ ‬في‭ ‬السوق‭ ‬المالي‭ ‬خلال‭ ‬الفترة‭ (‬2005-2009‭) ‬كان‭ ‬أكبر‭ ‬بكثير‭ ‬من‭ ‬حجم‭ ‬التداول‭ ‬في‭ ‬السوق‭ ‬العقاري‭ ‬بسبب‭ ‬الطفرة‭ ‬التي‭ ‬سادت‭ ‬في‭ ‬سوق‭ ‬عمان‭ ‬المالي‭ ‬خلال‭ ‬هذه‭ ‬الفترة‭ ‬وما‭ ‬رافقها‭ ‬من‭ ‬تدفق‭ ‬سيولة‭ ‬كبيرة‭ ‬على‭ ‬السوق‭ ‬المالي‭ ‬من‭ ‬قبل‭ ‬الأشقاء‭ ‬العرب‭ ‬وخاصة‭ ‬العراقيين‭ ‬والتي‭ ‬أدت‭ ‬إلى‭ ‬رفع‭ ‬الأسعار‭ ‬في‭ ‬السوق‭ ‬المالي‭ ‬بشكل‭ ‬كبير‭ ‬مما‭ ‬جذب‭ ‬أيضاً‭ ‬الكثير‭ ‬من‭ ‬المواطنين‭ ‬للاستثمار‭ ‬فيه،‭ ‬إلا‭ ‬أنه‭ ‬وبعد‭ ‬تعمق‭ ‬أثر‭ ‬الأزمة‭ ‬المالية‭ ‬العالمية‭ ‬وتراجع‭ ‬الأسعار‭ ‬في‭ ‬السوق‭ ‬المالي‭ ‬بشكل‭ ‬كبير‭ ‬أخذت‭ ‬أحجام‭ ‬التداول‭ ‬في‭ ‬السوق‭ ‬المالي‭ ‬بالتراجع‭ ‬الملحوظ‭ ‬وأصبحت‭ ‬أقل‭ ‬بكثير‭ ‬من‭ ‬حجم‭ ‬التداول‭ ‬في‭ ‬السوق‭ ‬العقاري،‭ ‬حيث‭ ‬تعتبر‭ ‬العقارات‭ ‬ملاذاً‭ ‬استثمارياً‭ ‬آمناً‭ ‬مقارنة‭ ‬مع‭ ‬الاستثمارات‭ ‬المالية‭.‬

مؤشر‭ ‬نسبة‭ ‬القرض‭ ‬إلى‭ ‬قيمة‭ ‬العقار‭ ‬في‭ ‬الجهاز‭ ‬المصرفي‭ ‬الأردني

تعتبر‭ ‬نسبة‭ ‬القرض‭ ‬إلى‭ ‬قيمة‭ ‬العقار‭ ‬المرهون‭ ‬من‭ ‬أهم‭ ‬النسب‭ ‬والمؤشرات‭ ‬التي‭ ‬يجب‭ ‬مراقبتها‭ ‬لتقدير‭ ‬مستوى‭ ‬تعرض‭ ‬البنوك‭ ‬لمخاطر‭ ‬السوق‭ ‬العقاري‭ ‬حيث‭ ‬أن‭ ‬ارتفاع‭ ‬هذه‭ ‬النسبة‭ ‬بشكل‭ ‬كبير‭ ‬قد‭ ‬يعرض‭ ‬البنوك‭ ‬لمخاطر‭ ‬مرتفعة‭ ‬في‭ ‬حال‭ ‬انخفاض‭ ‬أسعار‭ ‬العقارات،‭ ‬حيث‭ ‬يقلل‭ ‬من‭ ‬قدرة‭ ‬البنوك‭ ‬على‭ ‬استرداد‭ ‬أموالها‭ ‬عند‭ ‬تعثر‭ ‬العملاء‭ ‬نتيجة‭ ‬انخفاض‭ ‬قيمة‭ ‬العقارات‭ ‬الضامنة‭ ‬لهذه‭ ‬القروض‭.‬

هذا‭ ‬وتلجأ‭ ‬الدول‭ ‬إلى‭ ‬وضع‭ ‬حدود‭ ‬لهذه‭ ‬النسبة‭ ‬عند‭ ‬وجود‭ ‬مؤشرات‭ ‬على‭ ‬بداية‭ ‬تشكل‭ ‬فقاعة‭ ‬سعرية‭ ‬في‭ ‬السوق‭ ‬العقاري‭ ‬وذلك‭ ‬بهدف‭ ‬كبح‭ ‬فقاعة‭ ‬أسعار‭ ‬العقارات،‭ ‬وتخفيض‭ ‬احتمالية‭ ‬الإفلاس‭ ‬عندما‭ ‬تتراجع‭ ‬أسعار‭ ‬المنازل،‭ ‬وتخفيض‭ ‬الخسائر‭ ‬من‭ ‬خلال‭ ‬زيادة‭ ‬قيمة‭ ‬الضمان،‭ ‬مما‭ ‬يعزز‭ ‬من‭ ‬قدرة‭ ‬البنوك‭ ‬على‭ ‬مواجهة‭ ‬هذه‭ ‬المخاطر‭. ‬

الحد‭ ‬الأعلى‭ ‬لنسبة‭ ‬مبلغ‭ ‬القرض‭ ‬إلى‭ ‬قيمة‭ ‬العقار‭ ‬المرهون‭ ‬للقروض‭ ‬السكنية‭ ‬للأفراد‭ ‬والقروض‭ ‬العقارية‭ ‬التجارية‭ ‬في‭ ‬الأردن

للوقوف‭ ‬على‭ ‬مستوى‭ ‬نسبة‭ ‬القرض‭ ‬إلى‭ ‬قيمة‭ ‬العقار‭ ‬في‭ ‬الأردن‭ ‬فقد‭ ‬قام‭ ‬البنك‭ ‬المركزي‭ ‬بجمع‭ ‬بعض‭ ‬البيانات‭ ‬من‭ ‬البنوك‭ ‬بخصوص‭ ‬الحد‭ ‬الأعلى‭ ‬لهذه‭ ‬النسبة‭ ‬وكذلك‭ ‬المتوسط‭ ‬الفعلي‭ ‬لها،‭ ‬وذلك‭ ‬على‭ ‬النحو‭ ‬التالي‭:(‬الحد‭ ‬الأعلى‭ ‬لنسبة‭ ‬القرض‭ ‬إلى‭ ‬قيمة‭ ‬العقار‭ ‬للقروض‭ ‬السكنية‭ ‬للأفراد،‭ ‬حيث‭ ‬يتبين‭ ‬من‭ ‬الشكل‭ ‬أن‭ ‬هنالك‭ ‬14‭ ‬بنكاً‭ (‬يشكلون‭ ‬ما‭ ‬نسبته‭ ‬58‭ % ‬من‭ ‬البنوك‭ ‬المرخصة‭ ‬في‭ ‬المملكة‭) ‬لا‭ ‬تتجاوز‭ ‬النسبة‭ ‬لديهم‭ ‬80‭ %‬،‭ ‬في‭ ‬حين‭ ‬أن‭ ‬هنالك‭ ‬3‭ ‬بنوك‭ ‬تبلغ‭ ‬النسبة‭ ‬لديها‭ ‬ما‭ ‬بين‭ ‬81‭ %- ‬85‭ %‬،‭ ‬وان‭ ‬هنالك‭ ‬خمسة‭ ‬بنوك‭ ‬تبلغ‭ ‬النسبة‭ ‬لديها‭ ‬90‭ % ‬وبنكان‭ ‬تبلغ‭ ‬النسبة‭ ‬لديهما‭ ‬100‭ %.‬

أما‭ ‬بالنسبة‭ ‬للحد‭ ‬الأعلى‭ ‬لنسبة‭ ‬القروض‭ ‬العقارية‭ ‬التجارية‭ ‬إلى‭ ‬القيمة‭ ‬فهو‭ ‬أقل‭ ‬من‭ ‬الحد‭ ‬الأعلى‭ ‬الخاص‭ ‬بالقروض‭ ‬السكنية‭ ‬لدى‭ ‬معظم‭ ‬البنوك،‭ ‬حيث‭ ‬أن‭ ‬ما‭ ‬نسبته‭ ‬52‭ % ‬من‭ ‬البنوك‭ ‬التي‭ ‬تمنح‭ ‬قروض‭ ‬عقارية‭ ‬تجارية‭ ‬لا‭ ‬تتجاوز‭ ‬النسبة‭ ‬لديها‭ ‬75‭ % ‬شكل‭ ‬30‭.‬5‭.‬

وتفاوت‭ ‬الحد‭ ‬الأعلى‭ ‬لنسبة‭ ‬القرض‭ ‬إلى‭ ‬القيمة‭ ‬في‭ ‬عدد‭ ‬من‭ ‬الدول‭ ‬بين‭ ‬70‭ % ‬إلى‭ ‬90‭ % ‬وبلغ‭ ‬متوسط‭ ‬الحد‭ ‬الأعلى‭ ‬للبنوك‭ ‬الأردنية‭ ‬حوالي‭ ‬85‭ % ‬حيث‭ ‬أن‭ ‬معظم‭ ‬البنوك‭ ‬الأردنية‭ ‬تراوح‭ ‬الحد‭ ‬الأعلى‭ ‬لديها‭ ‬بين‭ ‬80‭ % ‬إلى‭ ‬90‭ %. ‬والمتوسط‭ ‬الفعلي‭ ‬لنسبة‭ ‬مبلغ‭ ‬القرض‭ ‬إلى‭ ‬قيمة‭ ‬العقار‭ ‬المرهون‭ ‬للقروض‭ ‬السكنية‭ ‬للأفراد‭ ‬والقروض‭ ‬العقارية‭ ‬التجارية‭ ‬بالرغم‭ ‬من‭ ‬ارتفاع‭ ‬الحد‭ ‬الأعلى‭ ‬لنسبة‭ ‬قيمة‭ ‬القرض‭ ‬السكني‭ ‬لقيمة‭ ‬العقار‭ ‬المرهون‭ ‬لدى‭ ‬بعض‭ ‬البنوك‭ ‬إلا‭ ‬أن‭ ‬المتوسط‭ ‬الفعلي‭ ‬لهذه‭ ‬النسبة‭ ‬أقل‭ ‬من‭ ‬الحد‭ ‬الأعلى‭ ‬الممكن‭ ‬تمويله،‭ ‬حيث‭ ‬بلغ‭ ‬المتوسط‭ ‬المرجح‭ ‬الفعلي‭ ‬لهذه‭ ‬النسبة‭ ‬في‭ ‬نهاية‭ ‬العام‭ ‬2013‭ ‬حوالي‭ ‬69‭ % ‬ثم‭ ‬ارتفع‭ ‬إلى‭ ‬حوالي‭ ‬71‭ % ‬في‭ ‬نهاية‭ ‬الربع‭ ‬الأول‭ ‬من‭ ‬العام‭ ‬2014،‭ ‬

ويرصد‭ ‬التقرير‭ ‬أن‭ ‬هنالك‭ ‬اتجاها‭ ‬تصاعدياً‭ ‬في‭ ‬المتوسط‭ ‬الفعلي‭ ‬لنسبة‭ ‬مبلغ‭ ‬القرض‭ ‬إلى‭ ‬قيمة‭ ‬العقار‭ ‬المرهون‭ ‬للقروض‭ ‬السكنية‭ ‬للأفراد‭ ‬إلا‭ ‬أنه‭ ‬مازال‭ ‬أقل‭ ‬من‭ ‬الحد‭ ‬الأعلى‭ ‬لهذه‭ ‬النسبة‭ ‬المحددة‭ ‬في‭ ‬السياسات‭ ‬الائتمانية‭ ‬للبنوك‭.‬

أما‭ ‬فيما‭ ‬يخص‭ ‬المتوسط‭ ‬الفعلي‭ ‬لنسبة‭ ‬مبلغ‭ ‬القرض‭ ‬إلى‭ ‬قيمة‭ ‬العقار‭ ‬المرهون‭ ‬للقروض‭ ‬العقارية‭ ‬التجارية‭ ‬فهو‭ ‬قريب‭ ‬من‭ ‬المتوسط‭ ‬الفعلي‭ ‬للقروض‭ ‬السكنية‭ ‬حيث‭ ‬بلغ‭ ‬في‭ ‬نهاية‭ ‬العام‭ ‬2013‭ ‬حوالي‭ ‬69‭ %.‬

وبمقارنة‭ ‬نسبة‭ ‬نمو‭ ‬القروض‭ ‬السكنية‭ ‬للأردن‭ ‬مع‭ ‬عدد‭ ‬من‭ ‬الدول‭ ‬فإنه‭ ‬يلاحظ‭ ‬أن‭ ‬نسبة‭ ‬النمو‭ ‬في‭ ‬الأردن‭ ‬أعلى‭ ‬من‭ ‬معظم‭ ‬الدول‭. ‬

وحول‭ ‬إجراءات‭ ‬البنك‭ ‬المركزي‭ ‬الأردني‭ ‬لتقليل‭ ‬تعرض‭ ‬البنوك‭ ‬لمخاطر‭ ‬السوق‭ ‬العقاري‭ ‬وتعزيز‭ ‬قدرة‭ ‬البنوك‭ ‬على‭ ‬مواجهتها،‭ ‬فأشار‭ ‬الى‭ ‬قيام‭ ‬البنك‭ ‬المركزي‭ ‬بوضع‭ ‬بعض‭ ‬المحددات‭ ‬الهادفة‭ ‬إلى‭ ‬تقليل‭ ‬تعرض‭ ‬البنوك‭ ‬لمخاطر‭ ‬السوق‭ ‬العقاري‭ ‬وتعزيز‭ ‬قدرة‭ ‬البنوك‭ ‬على‭ ‬مواجهة‭ ‬هذه‭ ‬المخاطر‭.‬

وأضاف‭ ‬التقرير‭ ‬لقد‭ ‬تم‭ ‬وضع‭ ‬سقف‭ ‬على‭ ‬القروض‭ ‬العقارية‭: ‬حيث‭ ‬حددت‭ ‬تعليمات‭ ‬تركزات‭ ‬الائتمان‭ ‬رقم‭ (‬9/2001‭) ‬تاريخ‭ ‬2011‭/‬8‭/‬1‭ ‬الحد‭ ‬الأقصى‭ ‬لمجموع‭ ‬الائتمان‭ ‬المباشر‭ ‬العامل‭ ‬الممنوح‭ ‬لإنشاء‭ ‬العقارات‭ ‬أو‭ ‬شرائها‭ ‬بما‭ ‬نسبته‭ ‬20‭ % ‬من‭ ‬إجمالي‭ ‬ودائع‭ ‬العملاء‭ ‬بالدينار‭. ‬كما‭ ‬حددت‭ ‬تعليمات‭ ‬كفاية‭ ‬رأس‭ ‬المال‭ ‬وفقاً‭ ‬لمعيار‭ ‬بازل2‭ ‬رقم‭(‬39/2008‭) ‬تاريخ‭ ‬24‭/‬3‭/‬2008‭ ‬الوزن‭ ‬الترجيحي‭ ‬للمخاطر‭ ‬للقروض‭ ‬السكنية‭ ‬التي‭ ‬لا‭ ‬تزيد‭ ‬فيها‭ ‬قيمة‭ ‬القرض‭ ‬إلى‭ ‬قيمة‭ ‬العقار‭ ‬المرهون‭ ‬عن‭ ‬80‭ % ‬بما‭ ‬نسبته‭ ‬35‭ % ‬ويرتفع‭ ‬وزن‭ ‬المخاطر‭ ‬الترجيحي‭ ‬إلى‭ ‬100‭ % ‬إذا‭ ‬زادت‭ ‬قيمة‭ ‬القرض‭ ‬إلى‭ ‬قيمة‭ ‬العقار‭ ‬المرهون‭ ‬عن‭ ‬80‭ %‬،‭ ‬وبمعنى‭ ‬آخر‭ ‬فإنه‭ ‬إذا‭ ‬زادت‭ ‬نسبة‭ ‬القرض‭ ‬إلى‭ ‬قيمة‭ ‬العقار‭ ‬المرهون‭ ‬عن‭ ‬80‭ % ‬فإن‭ ‬هذه‭ ‬القروض‭ ‬تخضع‭ ‬لمتطلبات‭ ‬رأس‭ ‬مال‭ ‬أعلى،‭ ‬ما‭ ‬يعزز‭ ‬من‭ ‬قدرة‭ ‬البنوك‭ ‬على‭ ‬مواجهة‭ ‬هذه‭ ‬المخاطر‭ ‬ويعزز‭ ‬من‭ ‬الاستقرار‭ ‬المالي‭ ‬في‭ ‬المملكة‭. ‬

الغد

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

هذا الموقع يستخدم Akismet للحدّ من التعليقات المزعجة والغير مرغوبة. تعرّف على كيفية معالجة بيانات تعليقك.